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             發(fā)布日期：[2016/11/9 10:34:00]    共閱次數(shù)：

    今年11月，福州將在全市物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)，實(shí)行新的物業(yè)服務(wù)規(guī)范合同條約“下月起安防納入物業(yè)合同”，這引起了福州眾多小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)注。據(jù)了解，新合同一些細(xì)節(jié)尚在進(jìn)一步修訂中，但基本內(nèi)容不會(huì)有太大更改。
　　
　　福州市許多業(yè)主對(duì)此叫好，不過還是提出一些疑問：“新合同規(guī)定物業(yè)企業(yè)要對(duì)小區(qū)安全防范盡到義務(wù)，如果物業(yè)企業(yè)不履行，那么業(yè)主該如何維權(quán)，有關(guān)部門是否能對(duì)其進(jìn)行制約，又如何保證其可操作性而不流于形式?”
　　
　　物業(yè)服務(wù)公司則表示，物業(yè)公司在新合同中能否得到權(quán)利與義務(wù)的對(duì)等?
　　
　　福州市有關(guān)部門表示，這份新的合同與以往物業(yè)服務(wù)合同最大不同之處在于：治安防范的具體內(nèi)容將成為物業(yè)企業(yè)的義務(wù)，同時(shí)更突出物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)相符”原則，以求物業(yè)企業(yè)和業(yè)主間在權(quán)利和義務(wù)上更加對(duì)等。
　　
　　23日，記者采訪了福州市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，了解到即將推行的新合同的具體內(nèi)容，并邀請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行詳細(xì)解讀。
　　
　　新合同向業(yè)主傾斜
　　
　　新合同中，治安防范的條款成為新增內(nèi)容的重要部分。合同中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同的約定做好公共區(qū)域的安全防范和秩序維護(hù)，造成業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任……
　　
　　有關(guān)部門負(fù)責(zé)人稱，福州有些物業(yè)公司，曾將建設(shè)部的物業(yè)服務(wù)格式合同私自更改，將其中屬于其義務(wù)的條款抽掉，并與業(yè)主簽訂。這樣的“霸王條款”，大大增加業(yè)主的維權(quán)難度。
　　
　　法律界人士認(rèn)為，治安防范的條款，大部分是屬于物業(yè)公司義務(wù)，這是有關(guān)部門本著公平原則向業(yè)主一方傾斜。因?yàn)闃I(yè)主在物業(yè)公司面前，處于弱勢(shì)一方，一發(fā)生情況受到損失，他們更難維權(quán)。將安防納入新合同，更體現(xiàn)公平。
　　
　　條款落到實(shí)處 物業(yè)不肯賠錢 從保證金中扣
　　
　　23日，記者采訪了福州市多個(gè)小區(qū)的業(yè)主。大部分業(yè)主對(duì)新合同文本即將出臺(tái)表示贊賞。不過，部分業(yè)主對(duì)新合同也有些擔(dān)心：“如果物業(yè)公司不履約，大伙該如何維權(quán)?”業(yè)主們說，最怕新合同流于形式。
　　
　　福州市綜治辦的負(fù)責(zé)人介紹說，業(yè)主們的擔(dān)心有他們的道理，不過新合同中的具體條款和相關(guān)部門的行政手段能大大減少“一紙空文”出現(xiàn)的可能性。
　　
　　新合同中，“小區(qū)公共區(qū)域的安全防范和秩序維護(hù)”已寫入物業(yè)公司的義務(wù)。比如小區(qū)保安睡崗，或巡邏脫崗，造成小偷進(jìn)入，偷走業(yè)主的財(cái)物。公安部門接到報(bào)警來現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，經(jīng)過取證，發(fā)現(xiàn)確實(shí)屬物業(yè)公司未履約而造成的，受損的業(yè)主可以新合同為據(jù)向物業(yè)公司索賠。新合同明確規(guī)定，物業(yè)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)達(dá)不到合同約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量的，應(yīng)以每月收取的物業(yè)費(fèi)為基數(shù)向全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主支付違約金，并賠償由此給業(yè)主、物業(yè)使用人造成的損失。
　　
　　如果物業(yè)公司躲著不賠錢，該如何呢?新合同的一條規(guī)定就是為了防止這種情況發(fā)生。物業(yè)企業(yè)應(yīng)在本合同執(zhí)行前，向業(yè)主交納履約保證金，作為物業(yè)企業(yè)履行合同的保證。物業(yè)企業(yè)應(yīng)按過錯(cuò)大小承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任;賠償金可以從履約保證金中予以抵扣。法律界人士指出，新合同中的履約保證金，讓物業(yè)公司難以逃避責(zé)任
　　
　　如果物業(yè)公司耍賴不賠錢，還有其他法律救濟(jì)的渠道。當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶗?huì)予以協(xié)調(diào)，如果協(xié)調(diào)不成，業(yè)主可以根據(jù)新合同向法院起訴。憑借新合同和公安機(jī)關(guān)提供的證據(jù)，業(yè)主的勝訴幾率將大大提高。畢竟，物業(yè)公司未盡到安防義務(wù)，屬于違約行為。
　　
　　安防不到位可吊銷資質(zhì)
　　
　　此外，如果物業(yè)公司安防不到位，造成小區(qū)時(shí)常出現(xiàn)治安、刑事案件，福州市房管部門將降低其資質(zhì)等級(jí)甚至吊銷其從業(yè)資質(zhì)，或?qū)ζ涮幰酝�業(yè)整改的處罰。福州市綜治辦則可以對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行黃牌警告、一票否決，取消其評(píng)先評(píng)優(yōu)的資格。有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，這些行政手段，將大大督促物業(yè)公司履行治安防范職責(zé)，保障業(yè)主權(quán)益。
　　
　　另外，許多小區(qū)業(yè)主提問：“如果新合同實(shí)施后，物業(yè)公司不肯與業(yè)主簽訂新合同，業(yè)主該怎么辦?”福州市綜治辦負(fù)責(zé)人說，如果物業(yè)公司拒不與業(yè)主簽訂新合同，有關(guān)部門一律按新合同的約定，對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理和監(jiān)督。
　　
　　物業(yè)企業(yè)要不要賠視不同情況 物業(yè)公司盡義務(wù)可免責(zé)
　　
　　昨日，福州幾家知名物業(yè)企業(yè)的負(fù)責(zé)人表示，他們贊同新的物業(yè)服務(wù)規(guī)范合同將治安防范納入其中。他們也說出了大家關(guān)心的問題：是否小區(qū)一發(fā)生案件，物業(yè)公司都要賠償?如果物業(yè)公司有責(zé)任，那么是否要全賠?有無具體的賠償標(biāo)準(zhǔn)?
　　
　　福州市綜治辦相關(guān)負(fù)責(zé)人說，新合同規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同的約定做好公共區(qū)域的安全防范和秩序維護(hù)，造成業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。也就是說，物業(yè)公司只要做到合同中約定的安全防范的義務(wù)，小區(qū)發(fā)生了案件，給業(yè)主利益造成損害，物業(yè)公司可以免責(zé)。
　　
　　物業(yè)公司是否盡到安防義務(wù)，這主要是以當(dāng)?shù)毓�安機(jī)關(guān)調(diào)查結(jié)果作為依據(jù)，而且物業(yè)未盡責(zé)，要與案件發(fā)生、業(yè)主受損有因果關(guān)系，這也是公安機(jī)關(guān)調(diào)查后才能確定的。
　　
　　業(yè)主過錯(cuò)而遭竊 物業(yè)公司可不賠
　　
　　另外，如果主要是因?yàn)樾�區(qū)業(yè)主過錯(cuò)造成財(cái)物丟失的，物業(yè)公司可以少賠償甚至不賠償。比如，小區(qū)業(yè)主未將電動(dòng)自行車停放在物業(yè)公司指定的區(qū)域，或是電動(dòng)自行車停在指定停車點(diǎn)卻未上鎖，造成電動(dòng)車被小偷盜走，公安機(jī)關(guān)查明丟車的原因確實(shí)如此，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任很小。因?yàn)楸M管物業(yè)公司在安防上的漏洞造成小偷進(jìn)入，但丟車的主要原因出在業(yè)主自身。
　　
　　賠償金額多少 按物業(yè)費(fèi)高低
　　
　　一些物業(yè)公司負(fù)責(zé)人提出，如果主要是因?yàn)槲飿I(yè)公司未盡到安防之責(zé)，造成業(yè)主丟車，那賠償標(biāo)準(zhǔn)如何，是否要按價(jià)全賠?新合同規(guī)定，物業(yè)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)達(dá)不到合同約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量的，應(yīng)以每月收取的物業(yè)費(fèi)為基數(shù)向全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主支付違約金，并賠償由此給業(yè)主、物業(yè)使用人造成的損失。
　　
　　這也就是說，除另行簽訂的停車管理服務(wù)協(xié)議外，物業(yè)公司因失職給業(yè)主造成的損失，以每月的物業(yè)費(fèi)為基數(shù)，進(jìn)行賠償。物業(yè)費(fèi)高，業(yè)主得到的賠償相應(yīng)高;物業(yè)費(fèi)低，得到的賠償相應(yīng)低。
　　
　　不交物業(yè)費(fèi)丟財(cái)物 物業(yè)公司不賠償
　　
　　許多物業(yè)公司頭疼的問題———小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，新合同也有相應(yīng)的處理規(guī)定。新合同規(guī)定，業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同的約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)以每月交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為基數(shù)向物業(yè)企業(yè)支付違約金，并按照逾期每日萬分之××的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)相應(yīng)的滯納金。業(yè)主違反本合同約定的義務(wù)，致使物業(yè)企業(yè)不能完成本合同約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量的，物業(yè)企業(yè)有權(quán)依法解除本合同。這意味著業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)丟財(cái)物，物業(yè)公司不賠償。
　　
　　有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)此解釋說，以往一些業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)費(fèi)，造成物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理維護(hù)難以正常運(yùn)作，進(jìn)而損害了其他業(yè)主的利益。為此，新合同對(duì)拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主作出違約金和滯納金的規(guī)定，以此保障物業(yè)公司利益，也保障了其他業(yè)主的利益。