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             發(fā)布日期：[2016/11/9 10:34:00]    共閱次數(shù)：

    交房，是履行商品房買賣合同的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。然而，出于種種原因，交房也是購房者與開發(fā)商之間矛盾集中凸顯的一個(gè)環(huán)節(jié)。
　　　　一個(gè)常識(shí)，購房者理應(yīng)牢記：拿到所購房屋的門鑰匙，并不意味著萬事大吉。
　　　　案例　　一年前，劉女士從某開發(fā)商手中買下了一套商品房。當(dāng)時(shí)，房屋交接完畢后，劉女士欣然領(lǐng)取了新房鑰匙。然而，此后的一年里，她卻被這套新房折騰得心煩意亂。
　　　　原來，自從交房至今，劉女士一直沒有拿到所購房屋的產(chǎn)權(quán)證。這可給她造成了不小的損失：今年年初，劉女士本想趁房價(jià)飛漲時(shí)把房屋出售套現(xiàn)，小賺一把。但由于自己尚未拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，售房無疑成了一句空話。時(shí)隔半年，樓市形勢變化，劉女士轉(zhuǎn)而打算將房子掛牌出租，希望一段時(shí)間內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)“以租養(yǎng)貸”，減輕自己和家人的房貸負(fù)擔(dān)。然而，面對(duì)好幾個(gè)已經(jīng)“相中”房子的租客，劉女士卻拿不出房產(chǎn)證來證明自己的業(yè)主身份。劉女士出租房屋的努力，又一次次無奈地告吹了。
　　　　忍無可忍，劉女士多次找開發(fā)商交涉。她認(rèn)為，開發(fā)商遲遲辦不出房產(chǎn)證是一種違約行為。而且，這種違約之舉已給自己和家人造成了很大的財(cái)產(chǎn)收益損失。這個(gè)損失，理應(yīng)由開發(fā)商來“埋單”。面對(duì)怒氣沖沖的劉女士，開發(fā)商卻態(tài)度強(qiáng)硬：房子的鑰匙你都拿到手了，難道房子還不算交付？而如果房子已經(jīng)算交付完畢了，那么根據(jù)雙方在房屋買賣合同中的約定，我開發(fā)商就不存在所謂的違約問題，也沒有義務(wù)承擔(dān)任何賠償責(zé)任。
　　　　開發(fā)商的一番話，把劉女士給弄糊涂了：按照當(dāng)時(shí)雙方的約定，開發(fā)商只要依約交房就不屬于違約。而一年前，開發(fā)商已在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把新房鑰匙交到了自己手中。至于開發(fā)商必須在多少天之內(nèi)辦出房產(chǎn)證，合同中確實(shí)未作具體約定。
　　　　交鑰匙到底算不算已依約交房？劉女士因拿不到房產(chǎn)證而受到的損失，究竟該由誰“埋單”？
　　
　　　　說法　　解放周末：劉女士的困惑，恐怕不是僅此一家。生活中，許多購房者都有這樣的疑問：何謂交房？商品房買賣中，房屋出售方交付房門鑰匙的行為，究竟算不算交房？
　　　　楊建軍（李國機(jī)律師事務(wù)所律師）：交付房屋鑰匙不完全等于交房。法律意義上的交房，應(yīng)包括占有轉(zhuǎn)移和所有權(quán)轉(zhuǎn)移。這一方面要求出賣人在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù)，買受人在通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)的過程；另一方面，完整的交房尚需履行一系列相關(guān)的法律手續(xù)，如辦理并交付房產(chǎn)證等。
　　　　所以，交鑰匙僅屬于事實(shí)交付房屋，但因其缺少交付房產(chǎn)證這一環(huán)節(jié)，這種交鑰匙的行為，屬于不完全交房。
　　　　解放周末：對(duì)于房屋出售方辦理并交付房產(chǎn)證的時(shí)間，如果購房者與開發(fā)商之間未作約定，購房者該怎么辦？
　　　　楊建軍：根據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定，無論雙方在合同中對(duì)此有無約定，如果由于開發(fā)商的原因?qū)е沦彿空呶茨茉诜课萁桓妒褂弥�日�?0日內(nèi)取得房產(chǎn)證的，除開發(fā)商和購房者有特殊約定外，開發(fā)商必須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
　　　　解放周末：這樣說來，開發(fā)商向購房的劉女士交付房門鑰匙后，一年內(nèi)仍未能辦理并交付有關(guān)房屋的房產(chǎn)證，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約？
　　　　楊建軍：是的。劉女士可以據(jù)此向開發(fā)商主張違約責(zé)任。如果合同沒有約定違約金，可以按照有關(guān)金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。當(dāng)然，為避免此類糾紛產(chǎn)生，購房者最好在購房合同中對(duì)房屋交付使用的條件及違約責(zé)任作出明確約定，這樣做，購房者能更有效地保護(hù)自身的合法權(quán)益。
　　
　　　　提醒　　近年來，商品房買賣過程中，交房環(huán)節(jié)可謂糾紛頻發(fā)。問題主要集中在以下幾方面：小區(qū)環(huán)境、配套不完善；售樓廣告中的“美麗承諾”無蹤跡；公攤面積模糊；無故增大容積率；墻體裂縫，地板不平；四通不通，屋頂和水管漏水；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和樣板間不一樣；產(chǎn)權(quán)歸屬有爭議；買房定金難退；采光與通風(fēng)條件不具備；周邊配套交通得不到及時(shí)解決等。此外，在二手房買賣中，出售方出于種種原因拖延戶口遷移時(shí)間致使購房者戶口無法遷入的問題，也不在少數(shù)。
　　　　為此，購房者在與開發(fā)商交接房屋時(shí)，不可匆匆在房屋交接書上簽字落款，而應(yīng)多長個(gè)心眼兒，仔細(xì)對(duì)照購房合同查驗(yàn)房屋及相關(guān)的配套設(shè)備、設(shè)施。如果開發(fā)商未按約定條件交付房屋，購房者則可以根據(jù)《合同法》采取單個(gè)的或集體行動(dòng)，向開發(fā)商送達(dá)解除購房合同并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的通知書。在通知書送達(dá)給開發(fā)商之后，業(yè)主也可以單個(gè)地或采取集團(tuán)訴訟的方式請求法院確認(rèn)購房合同是否已經(jīng)解除，以及合同解除后開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
　　
　　　　鏈接
　　　　1、交房過程中出賣人有哪些義務(wù)？
　　　　答：（1）在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的使用條件；（2）房屋達(dá)到交付使用條件后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)按約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù)；（3）在交接時(shí)出示有關(guān)房屋達(dá)到交付使用條件的證明文件，并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。
　　　　2、購房者購買預(yù)售商品房后，在實(shí)際使用前有什么權(quán)利？
　　　　答：（1）要求賣方按預(yù)售合同的約定按時(shí)交付房屋；（2）要求賣方交付的房屋質(zhì)量必須符合國家強(qiáng)制規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；（3）要求賣方交付的房屋的配套設(shè)施和物業(yè)管理必須符合國家有關(guān)規(guī)定和合同約定；（4）要求賣方在房屋竣工后盡快辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；（5）賣方交付的房屋質(zhì)量、數(shù)量等不符合合同約定的，有權(quán)解除合同，并要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。
　　　　3、出賣人交付不合格的房屋，買受人可采取哪些措施？
　　　　答：（1）請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。
　　　�。�2）解除房屋買賣合同。
　　　�。�3）要求出賣人承擔(dān)違約金及損害賠償責(zé)任。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實(shí)際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。